PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Conceito: consiste no direito que tem a pessoa que possui um financiamento de imóvel com um banco de transferir para outro banco o saldo devedor deste financiamento caso consiga com este outro banco uma taxa de juros menor. A garantia de pagamento do financiamento acompanha a mudança de banco.Legislação: Lei Federal 12.703/2012 já em vigor aguardando regulamentação; Lei Federal n.º 9.514/97 art.25. A falta de regulamentação da lei esta prejudicando a portabilidade. Alguns bancos demoram meses para autorizar ou simplesmente deixam na espera, demorando a fornecer os dados necessários.Objetivo: favorecer o mutuário (tomador do financiamento junto ao banco) concedendo a este o direito de buscar reduzir suas prestações ou valor das parcelas ainda não pagas. Vantagens: juros menores com redução do saldo devedor. Controle total sobre tua divida.Desvantagens: na prática pode não ser vantajoso. A legislação não levou em conta os custos com a portabilidade. Um comerciante não tem obrigação de vender seus serviços gratuitamente e nenhuma lei pode obriga-lo e, portanto transferir o contrato implica em custos mesmo que menores.Anuência do credor: o financiamento imobiliário já prevê a quitação do saldo devedor a qualquer tempo e os bancos (nem todos) costumam colocar no boleto de pagamento mensal o valor total do saldo caso o mutuário queira quita-lo. Não há porque se negarem a permitir a portabilidade. Devem fornecer declaração de quitação para ser levado ao cartório de imóveis provando ter recebido os créditos devidos ou participar no contrato de transferência como interveniente quitante.Quitação do saldo devedor: a quitação do saldo devedor com o banco de origem do financiamento ocorre quando o novo banco pagar o saldo devedor informado. Não é você quem paga o banco e sim o banco que receberá a portabilidade. O banco de origem não emite termo de quitação porque o saldo devedor é quitado somente junto a este e transferido para outro banco. Como a averbação do termo de quitação extingue a garantia de pagamento do financiamento este não é emitido e somente ocorrerá quando o saldo total for pago para o banco que recebeu a portabilidade. Assim o termo de quitação não é fornecido e levada a registro na matricula imobiliária do imóvel. Temos então uma quitação do contrato e não do financiamento. Extingue-se o contrato por quitação da divida junto ao banco de origem e transfere-se o financiamento.Averbação da portabilidade: o contrato de portabilidade deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis e averbado (anotado) na matricula imobiliária do imóvel para transferir os direitos de recebimento do crédito e também a garantia de Alienação Fiduciária ao banco que recebe a portabilidade. Trata-se de transferência do financiamento e, portanto não ocorre o registro do contrato e sim a averbação noticiando a troca de banco a quem interessar.Cartório de Imóveis: recebe o documento de transferência do financiamento para ser anotado na matricula do imóvel transferindo automaticamente a garantia do contrato de financiamento para o banco que recebe a portabilidade. Os custos de cartório são pagos a vista e, portanto solicite antecipadamente analise da documentação para saber exatamente quanto lhe será cobrado. Os documentos da portabilidade são entregues ao cartório que fará a avaliação do custo.Custos da portabilidade: quem paga os custos de cartório é o mutuário e, portanto todo o cuidado é pouco, pois mesmo com valores menores do que um registro pode não valer a pena. Convém calcular com cuidado desde a taxa de juros até os custos de transferência para saber exatamente se ficará mais barato ou não. Toda a atenção no valor das parcelas e no número de parcelas faltantes. Em qualquer site de cartório de imóveis do seu estado você terá acesso à tabela de emolumentos (preços). O valor da transferência será calculado pelo saldo devedor do contrato. Fica em torno de 50% do valor do registro de uma compra de imóvel. Além do valor de averbação com valor declarado o cartório cobra o valor da prenotação (solicitação da averbação), arquivamento dos documentos, indicações e certidões emitidas.Isenções: a legislação não prevê qualquer tipo de isenção ou redução nos custos da portabilidade junto ao Cartório de Imóveis.Descontos: a legislação não prevê qualquer desconto.ITBI: a transferência é de credor e, portanto não existe imposto de transmissão para ser pago.IOF: não é cobrado imposto sobre operações financeiras na transação. Trata-se de transferência e não nova operação de crédito. O IOF somente poderá ser cobrado se além de transferir o saldo devedor você solicite um valor a mais diluído junto com o saldo.Documentos: no cartório de imóveis o mutuário deverá apresentar a Escritura Particular de Portabilidade de financiamento Imobiliário (com força d escritura pública) para averbação acompanhado da Declaração (ou termo) de quitação com o banco original. Esta Declaração (ou termo) fica dispensada se na escritura o banco de origem aparecer como interveniente quitante quando este participa do contrato atestando ter recebido seus créditos.Seguros do contrato: transfere-se com a portabilidade. É do banco o dever de providenciar a comunicação da portabilidade e efetuar os pagamentos.Prazo da portabilidade: muito demorado, pode levar meses.Banco credor quitante:- deve fornecer os seus dados e dados do banco em no máximo 15 dias para que o banco que receberá a portabilidade possa fazer a documentação.- não pode suspender serviços prestados a você como fechar conta corrente, reduzi cheque especial, etc. por estar perdendo o financiamento para outro banco. Isso se chama venda casa “às avessas” que é quando o banco ameaça te excluir de algo para te pressionar a permanecer com o financiamento neste banco.- deve fornecer o termo de quitação do saldo devedor se não constar na Escritura como interveniente quitante (recebedor dos créditos dando quitação ao contrato).- não pode cobrar taxas para receber o saldo devedor.Banco credor da portabilidade:

- pode cobrar taxa de vistoria e analise jurídica, portanto fique atento aos valores. A taxa de administração do contrato é diluída na prestação como sempre ocorre. Uma analise jurídica fica em torno de 1 mil reais e uma avaliação varia em torno de 500 reais (Resolução CMN 3.919, de 2010).- não pode cobrar imposto de operações financeiras para receber o saldo devedor- não pode impor aquisição de produtos e serviços do banco como compra de seguros, exigência de investimentos em poupança, etc.- não pode impor teu registro no cadastro positivo. Este cadastro repassa para terceiros dados sobre como você se comporta perante o banco como pagador (Resolução CMN 3.401, de 2006).Denuncia: em caso de abuso ou negativa de portabilidade pelos bancos o consumidor deve denunciar ao Banco central do Brasil. Link para denuncia no site do BC.http://www.bcb.gov.br/pre/portalCidadao/bcb/reclamacaoDenuncia.aspObs.: nenhum comerciante ou prestador de serviços é obrigado a aceitar um cliente. Assim, na pratica, o banco pode recusar tua portabilidade se te oferecer um serviço e você negar-se a aceitar. Sempre tenha uma testemunha que te permita poder denunciar eventuais abusos.Se você mutuário de financiamento de qualquer tipo receber telefonema de qualquer banco te oferecendo a portabilidade do seu financiamento a juros menores denuncie ao Banco Central. O objetivo da legislação não é promover a pratica da concorrência desleal e sim conceder ao mutuário o direito de reduzir sua divida quando achar necessário.